Nekilnojamojo turto dovanojimas - viena dažniausių turto perleidimo formų Lietuvoje, dažnai vykstanti tarp šeimos narių. Tačiau prieš dovanojant svarbu žinoti kelis esminius aspektus, kurie užtikrina sklandų ir teisėtą sandorį.
Nekilnojamojo turto dovanojimas nepilnamečiams
Nepilnametis asmuo gali turėti nuosavybės teise jam priklausantį turtą, todėl buto ar namo dovanojimas yra galimas. Nors vaikas įgyja nuosavybę, jo teisė valdyti, naudoti ar disponuoti turtu yra ribojama. Vaikui priklausantis turtas privalo būti tvarkomas išimtinai vaiko interesais, naudojamas tik jo poreikiams tenkinti - mokymui, laisvalaikiui ir pan. Visos pajamos, vaisiai ar produkcija, gaunami iš tokio turto, yra vaiko nuosavybė.
Nepilnamečiams vaikams dovanojant turtą, ypatingą dėmesį reikėtų atkreipti į tai, kad jei dovanos gavėjas (vaikas) neturi kito būsto, parduodant šį turtą, reikės kreiptis į teismą dėl leidimo pardavimui. Teismas privalės įsitikinti, kad nepilnamečiai vaikai neliks be gyvenamosios vietos. Tam reikės įrodyti, kad po būsto pardavimo bus perkamas kitas būstas.
Dovanojimo sutarties svarba ir forma
Vienas iš svarbiausių nekilnojamojo turto dovanojimo sandorio aspektų - sutartis. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Dovanojimo sutartis - tai sandoris, kuriuo viena šalis (dovanotojas) neatlygintinai perduoda turtą kitai šaliai (apdovanotajam).
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, kad nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios vertė didesnė kaip 14 500 eurų, turi būti notarinės formos. Jei dovanojamas didesnės kaip 1 500 Eur, bet mažesnės kaip 14 500 Eur vertės daiktas (pinigai ar kitas turtas), įstatymai numato rašytinės formos reikalavimą. Todėl visais atvejais, kai dovanojamas nekilnojamasis turtas, privaloma tokį sandorį įforminti notariškai.
Turto vertės nustatymas ir mokesčiai
Prieš dovanojant turtą, reikia nuspręsti, kaip bus priimamas nekilnojamojo turto dovanojimas: pagal Registrų centro nustatytą vertę ar pagal vertintojų nustatytą vertę. Jei nesate pirmos eilės giminaitis ir neplanuojate parduoti dovanoto turto, gali būti naudinga priimti dovaną pagal mažesnę vertę, taip sumokant mažesnius mokesčius.
Turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei nemoka. Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas gavus jį iš pirmos eilės giminaičių: tėvų, brolių, seserų, vaikų, įvaikių, sutuoktinių bei senelių. Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių.
Nekilnojamojo turto dovanojimas kitiems asmenims (ne pirmos eilės giminaičiams, draugams) užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą, mokesčiai privalomi, jei nekilnojamojo turto vertė viršija 2 500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc. GPM.
Pavyzdys: Dovanų iš dėdės gavote 2 kambarių butą Vilniuje, kurio vertė dovanojimo dienai - 120 000 Eur. Tais pačiais metais daugiau dovanų negavote. GPM apmokestinamos vertės apskaičiavimas: 120 000 Eur - 2 500 Eur = 117 500 Eur. Nuo šios sumos mokėsite 15% GPM.
Dovanojimo sutarties nutraukimas ir ginčijimas
Po turto perdavimo dovanojimo sutartis laikoma įvykdyta, o dovanotojas negali atšaukti savo valios, turtas valdomas naujojo savininko. Dovanojimo sutartis gali būti nutraukta ir turtas grąžinamas tik išskirtiniais atvejais: kai apdovanotasis pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų gyvybę, tyčia juos sunkiai sužaloja, arba atlieka kitus nepateisinamus veiksmus, smerktinus geros moralės požiūriu. Taip pat, jei apdovanotasis su turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali turto žuvimo grėsmė.
Įstatymas numato, kad dovanojimo sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jeigu ją sudarė asmuo, sutarties sudarymo metu buvęs tokios būsenos, kad negalėjo suprasti savo veiksmų reikšmės ar jų valdyti. Tokiais atvejais teismas vertina dovanotojo amžių, išsilavinimą, gyvenimišką patirtį, jo būseną sutarties sudarymo metu, ar nebuvo apgautas, suklaidintas, ar jam nebuvo daroma įtaka, psichologinis spaudimas, ar nebuvo grasinama, ar sandoris nebuvo žalingas pačiam dovanotojui, ar nesirgo ligomis, galinčiomis paveikti jo valią (pvz., demencija, Alzheimerio liga).
Nors dovanojimo sutartyje galima nustatyti sąlygą, kad dovanojamas turtas būtų naudojamas tam tikram tikslui, dovanotojas negali nustatyti sąlygų, kurios įpareigotų apdovanotąjį rūpintis ar išlaikyti dovanotoją.
Renta ir uzufruktas: saugikliai senatvei
Norint apsisaugoti nuo galimų problemų senatvėje, kai turtas jau perleistas vaikams ar anūkams, teisininkai rekomenduoja sudaryti rentos arba uzufrukto sutartis.
Rentos sutartis - tai sutartis, kuria turto savininkas perleidžia turtą kitam asmeniui, o šis įsipareigoja tam tikrą terminą arba iki rentos gavėjo mirties jį išlaikyti (mokėti pinigų sumą, aprūpinti maistu, vaistais, drabužiais, užtikrinti sveikatos priežiūrą). Speciali rentos sutarties rūšis - išlaikymo iki gyvos galvos sutartis.
Uzufruktas - tai teisė naudoti svetimą daiktą asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui. Dovanojant turtą, galima įrašyti uzufrukto sąlygą, užtikrinančią teisę jame gyventi iki gyvos galvos. Jei apdovanotasis pažeidžia uzufrukto sąlygą, dovanotojas gali kreiptis į teismą dėl dovanojimo sutarties panaikinimo.
Dovanoto turto pardavimas
Dovanotą nekilnojamąjį turtą galite parduoti bet kada, iš karto po jo įregistravimo jūsų nuosavybe. Svarbu pasidomėti mokestinėmis prievolėmis po tokio turto pardavimo. Jei turtą parduosite neišlaikę 10 metų, nuo pelno (pardavimo kainos minus dovanojimo sutartyje nurodyta turto kaina) reikės mokėti 15% GPM.
Reikalingi dokumentai
Norint įforminti nekilnojamojo turto dovanojimą pas notarą, reikalingi šie pagrindiniai dokumentai:
- Asmens tapatybę patvirtinantys dokumentai (pasai arba asmens tapatybės kortelės) - tiek dovanotojo, tiek apdovanotojo.
- Turto nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai (pvz., Registrų centro išrašas, pirkimo-pardavimo sutartis, kadastrinių matavimų byla, žemės sklypo planas ir kt.).
- Turto vertinimo ataskaita (rekomenduojama objektyviai nustatyti rinkos vertę).
